2026年度の不動産マーケットが良好と見込む主な要因は2点です。
1点目：インフレの進行による現物資産の再評価が進み、国内外から不動産市場への資金流入が継続していること。
　 2点目：都心部ではオフィス需給が逼迫し、賃料上昇が顕著となっており、投資家の回帰を生んでいること。

中期経営計画については、現時点で変更はなく、計画どおりの達成を目指して取り組んでいます。
マーケット環境は1年前よりも良くなってきており、計画達成の確度は高まっていると認識しています。

2026年度は、コーポレートファンディング事業における立退費用の見積りと、前期取得した会社の販管費及びのれんの償却費により費用が例年より膨らんでおります。

グレードAの大規模オフィスの方が、賃料上昇幅は相対的に大きい傾向にあります。これはテナントの信用力の高さや、定期借家契約による賃料改定の柔軟性によるものです。
一方で、中小規模オフィスも賃料は着実に上昇しています。また、老朽化した中小ビルの建替えや再開発が進むことで、低賃料物件の供給が減少しており、賃料には中長期的な上昇圧力がかかると考えています。

季節的な要因もあり、2025年度4Qは少し持ち直したものの、依然として競争環境は激しく、人件費や資源価格高騰の影響があります。一方で、足元では昨年後半から取り組んでいるコストコントロールの成果が少しずつ出てきています。2026年度はより収益率を高めるべく、ひらまつ様と協業してまいります。
 

本件M&Aは、短期的な売上・利益の拡大を目的としたものではなく、グループ全体での相乗効果を重視した戦略的投資です。
取得した会社をグループの一員として、コーポレートファンディング、アセットマネジメント、クラウドファンディングなどの事業と連携させることで、グループ全体の収益力向上に寄与するものと考えています。

当社では従来よりM&A案件の検討を継続してきました。本件は事業面での親和性が高く、相乗効果が見込める点を評価しました。
最終的に対象会社の全株式を取得できたことで、グループとして一体的かつ主体的な経営が可能となり、今後の事業展開において大きな意義があると考えています。

当社は日本の会計基準により財務諸表を作成しているため、のれんの償却費が毎期発生します。今回のM&Aで発生したのれんの金額は1,055百万円であり、のれんの償却期間は5-7年で監査法人と協議しております。

今回の税制改正は、不動産特定共同事業法を活用したビジネスを展開する事業者への影響が大きいと認識しています。
当社は同ビジネスは行っておらず、クラウドファンディングを含め、直接的な影響は限定的です。
業界全体としては投資行動に一定の変化が見られる可能性はあるものの、代替スキームの検討も始まると考えられ、市場全体への影響も大きくはないと考えています。

他社の資料で恐縮ですが、Progmat様の月次レポートやnoteは参考になるかと思いますのでご覧ください。

追加利上げのタイミングについて判断が難しい状況ですが、一定程度の利上げは事業計画には織り込み済であり、かつ、賃料水準が想定以上に上がってきており、利上げによる費用の増加は事業収益から十分にカバーできると考えております。

2025年12月期の通期見通しは変更しておりません。計画数値を達成すべく事業を推進しております。

この1年間で、東京ビジネス地区の空室率は2%近く下がり、賃料は5%弱上がっています。2025年上期の日本の不動産投資額は、2007年下期以来の3兆円超となり、活況が実績でも表れています。

積極財政の推進による景気回復とインフレ期待により、不動産へのマネー流入が増える可能性があります。また、銀行の融資姿勢もより積極的になる可能性があります。全体として、政権交代が当社事業に与える影響はポジティブと捉えています。

当社は、築年数が経ちメンテナンスが行き届いていないビルをバリューアップしたり、テナントの低廉な賃料水準を市場相場に戻すことを得意としております。今回の物件では、前述のバリューアップのほか、再開発を見据えた物件運営など、選択肢が多くありますので、リスクをコントロールしながらリターンを最大化すべく戦略を練ってまいります。

売却物件の利益率につきましては、物件ごとに異なることから一概には言えません。今後も利益率を最大化する事業戦略に力を注いでまいります。

案件は少なくなく、投資家と密にコミュニケーション取りながら入札にも積極的に参加していますが、活況な不動産マーケットを背景に競争環境が厳しい状況です。その中でも最近は案件が取れ始めているので、さらに体制・戦略を強化し、AUM増加に邁進します。

人件費や物価高騰を価格に一部転嫁したものの、7月大地震デマや猛暑、大阪万博などの影響で稼働率が伸びませんでした。今後の対策としては、価格戦略の見直しや価値向上に向けた取り組み強化により、集客力向上を目指していきます。

エクイティ型の組成には、多くの関係者が関与することから時間を要することがしばらく案件がなかった要因の一つです。しかしながら、エクイティ型は不動産投資の醍醐味を少額から味わえる商品であり、当社が取り組みたいビジネスの一つであることから、再び案件発掘に力を入れた結果、組成に至りました。案件の詳細はこちらをご覧ください。https://www.ownersbook.jp/

マーケットは活況になってきており取得競争は激しいですが、年間計画の達成を目指して、取得を進めております。

好調な不動産市況を受け、大型物件の競争が激しくなっており、新規案件獲得にやや苦戦しております。一方で、投資家との信頼関係を重視し、投資家のニーズに合った物件を探すべく引き続き営業に注力してまいります。

ホテル運営に関しては、2024年11月～2025年4月の実績が第2四半期累計期間に計上されております。除雪費用や暖房費などの水光熱費が予定より大きかったこと、またスタッフ人件費高騰の影響を受けたことにより、運営原価が増大いたしました。

2025年1Qに売却したホテルの利益率が例外的に高かったため、2025年2Qの不動産投資利益率が低下しているように見えますが、過年度平均と比べると高い水準を維持しております。

クラウドファンディングサービス開始以来、入出金手数料以外の手数料は無料でサービスを提供してきましたが、払戻手数料無料を求める投資家様からのご意見を受け、まず株主優待対象者様から無料とする特典を新設いたしました。

変動利率が上昇していること、及び、2024年7月に取得したHIRAMATSU HOTELSに係る借入利率が自己投資案件よりやや高いことが要因です。

クラウドファンディング事業において、金融商品取引法の改正（施行日：2024年11月1日、経過措置期間：施行日から6か月）等に伴い、投資家様からの預り金を信託業務を営む金融機関へ金銭信託し分別管理することになりました。 これに伴い、BS上は「現金及び預金」から「預け金」への振替を行いました。詳細はこちらをご覧ください。 https://www.ownersbook.jp/press/detail/315

2025年2Q末時点では、アジア系投資家がこれまで人気だった住宅系に加えてオフィスへの投資も拡大しており、この状況は下期以降も続きそうです。また、欧米投資家に大きな変化はありませんが、いずれ投資を拡大すると考えております。

引き続き国内の不動産会社及び事業会社を中心に取引が活発であり、オフィス需要も増えてきております。利上げ可能性も年末／年明けに遠のいたことから、2025年下期も堅調に推移すると考えております。

追加利上げのタイミングについて判断が難しい状況ですが、一定程度の利上げは事業計画には織り込み済であり、事業収益から十分にカバーできると考えております。また足元では賃料水準が想定以上に回復してきており、インフレを伴う適切なタイミングでの金利の上昇はむしろ不動産業界や当社にとっては追い風であると考えております。

積極的にリゾートホテルを探しているという訳ではありませんが、良い投資機会があれば取得を検討いたします。ひらまつのような案件に出会えることは滅多にありませんが、チャンスを逃さないようにしたいと考えております。

技術的には準備ができており、良い案件があれば開始できる状態になっております。案件は継続的に探しており、これまで、数十億円程度のホテルや商業ビル等複数検討してきましたが、サイズや価格面で交渉が折り合わず案件組成までには至っておりません。引き続き、投資家に紹介するに値する案件を厳選しながら検討してまいります。

本年は出来れば５００億円近く仕入れたいと考えております。足元で可能性が高そうな案件で２００億円程度は見えてきております。

大きな変動はございませんが、既存の投資家を中心に丁寧なコミュニケーションを取らせて頂いております。５月には複数の機関投資家向けのスモールMTGも予定しております。

はい、そのような意図となります。もちろん、すべてをOwnersBookで賄えるとは考えておりません。ただ、もし不測の事態が起こった際には、当社が独自の金融手段を持っていることは大きなアドバンテージであり、このような手段を持っているか持っていないかは、企業の存続、維持において大きな差が出るものと考えております。

当中期経営期間においてビジネスモデルの限界が来るとは考えておりません。利益率については、バリューアップの出来具合、販売活動の良し悪し、市況に拠る部分も大きく、計画としては保守的に出しています。なお、物件規模が大きくなればなるほど、利益率が下がる傾向にはございます。成長率については、率の大きさよりも安定性を重視しています。物件売却を加速すれば成長率は高くなりますが、次期以降の成長が不安定になります。業績のボラティリティが大きくなると、株式市場の評価も低くなります。よって、自分たちが努力し実現できる範囲で業績を作り、継続的に安定的な成長と利益還元を志向しております。

現計画では株式での資金調達無しで、中計達成見込みです。ただ、借入だけでは賄えないような大型案件が出てきた場合には資金調達する可能性はございます。

自己株式については、M&Aや事業提携等を行う場合に使うほか、役職員の株式インセンティブの対価として使いたいと考えております。
1. 事業収入内訳：売上構成割合（コーポレートファンディング事業が約9割）と大体同じです。
2. 借入環境：取引銀行の不動産融資に関するスタンスは金利引き上げ前後で変わっておりません。大型案件についてはノンリコースローンも検討いたします。
3. 株主還元：2025年度の配当性向は18％を予定、その後については都度議論いたします。

インタレストカバレッジレシオとDEレシオについては数年安定しているので、この水準を保持したいと考えておりますが、インタレストカバレッジレシオにつきましてはインフレに先行する利上げの影響で一時的に下がる可能性がございます。一方、自己資本比率については利益と含み益の積み上げでゆるやかに上昇する可能性がございます。BSベースの自己資本比率は、借入割合と資本コストの兼ね合いから25-30%程度を目指してまいります。

当社は不動産業種として減価償却費負担が重いこと、人的資本コストとして株式報酬費用がそれなりに積まれていることから、本業の収益力を正確に示すために開示いたしました。

従業員に対するSOは、インセンティブはもちろんのこと、株主の皆様と同様に株価に対しても意識をもってもらいたく付与しております。
規模については、発行済株式総数に対して1-2％くらいです。時期は決めておりませんが、前回のSO行使期間が到来するするタイミングや新入社員が増えインセンティブ付与を考えたときなど、2-3年に1回くらいのペースで発行しております。
役員に対しては、毎年譲渡制限株式報酬として発行しているほか、従業員と同じタイミングで有償ストックオプションを発行しております。いずれも、株価を意識した経営のインセンティブとして発行しております。

ひらまつのホテルを取得する過程で取得することになったひらまつ株に関するものです。

ここ 2～3 年は、海外金融マーケットの不確実性が高く、過去日本での投資をリードしてきた欧米系海外投資家が日本への投資を見送ったり、日本以外の国における損失の埋め合わせで日本の不動産を売却したりという状況が続いていました。そうした中でも国内不動産会社やアジアの投資家等のニーズに支えられ、日本の不動産マーケットは底堅く推移しています。 2025年は、欧米系投資家も投資を再開する気配が出てきていますので、2024年以上にマーケットが活況になるのではないかと考えております。

3,000 億円はかなり高い目標ではございますが、海外投資家のニーズも強くなってきており、当社のような独立系のアセットマネジメント会社の希少性が出て日の目を見る頃ではないかと考えています。積極的に活動し、 ストックビジネスであるAM事業を拡大させたいと考えております。

含み益は、あくまで結果であり、それを目標に物件を積み上げていくことはありませんが、保有期間に物件に付加価値を加えて、含み益を積み上げていきます。
 340 億円という数字についても、過去において、鑑定評価額よりも高い価格で売却できている事例も多数あることから、実現させる益としてはさらに高いところを目指してまいります。

オフィスの賃貸マーケットはだいぶ良くなってきており、今後はさらに良くなると考えております。本年の新規供給は少し多めですが、賃貸ニーズの方が上回っている印象で、アップサイドがあるのではないかと期待している次第です。よって、2025年においてはオフィスを中心に取得を進めております。

人材の獲得は、当社においても重要なテーマの一つです。不動産金融業界はニッチな業界ということもあり、当社はリファラル採用が多いのが特徴です。優秀な人材の採用に加え、若手の採用及びしっかりとした育成にも注力しております。

2024年12月末時点では、国内機関投資家・法人34％、外国法人等8％、個人投資家33％、役員25％となっております。

既存事業とシナジーがある先を考えております。不動産分野では、都内に不動産を持っている会社や主要都市にホテルを保有している会社などが考えられます。また、REITは今後再編の可能性もあるのではと考え注視しております。 テクノロジー分野は模索中ですが、こちらも当社の不動産事業やクラウドファンディング事業と相性の良いビジネスがあればM&Aの対象となります。

当社としては、成長見込みのある分野については積極的に取り組んでいきたいと考えております。ここ数年ホテルに取り組んできたのもそのような考えからです。今後、商業ビル、物流については、大きなチャンスが生まれてくるのではと考えているため記載しておりますが、必ず取り組むというものではありません。しっかりとマーケットを見極め、当社の成長に寄与するものと判断した場合に取り組んでまいりたいと考えております。